而城市中产业版图的变化，配套资源的迁移，带来人口流动的趋势演变，那些追逐城市发展红利而来的人们，是区域楼市最坚实的动力源泉。

正是因此，梳理过去几年北京各个板块的人口规律，明显能够看到人口增减与楼市需求冷暖之间的紧密联结。

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流通性为王的楼市新时代

大兴与昌平，是过去15年时间，北京仅有的两个常住人口增加值突破万的行政区，与此同时，它们也高居年北京新房住宅销量榜单的冠、亚军席位。

不仅如此，大兴区主力在销盘的数量达到50余个，是北京在销楼盘最多的行政区；昌平区包揽了北京十大热销盘中的三个，年全市成交金额冠军盘——萬橡悦府，就位于集齐了京东、小米、学而思在建总部的昌平区朱辛庄。

常住人口的迅速增加，无论是外来人口的新置业，还是本地土著结婚生子后的分离居住，以小换大的住房改善升级，都指向楼市火热的购房需求。

近年来，在减量发展的政策导向下，新总规中明确人口总量的上限，百万级规模的人口增长已永久留在北京的城市历史中。放眼未来，由北京分区规划中，仍可一窥楼市机会点。

年前，包括首都功能核心区（东西城）、城市副中心（通州），以及朝海丰石四个主城区在内，常住人口全部由增转减！其余保留人口上升空间的各行政区中，大兴与顺义的增长空间最大，相比年末，未来15年可分别增加31.2万人和22.2万人。

常住人口保持增长，虽然增速有所放缓，但同样为楼市创造着新增需求。年，众多品牌开发商积极在顺义投资拿地，就是看重顺义楼市的发展潜力。

而对于购房人来说，区域鲜活的置业需求，是二手市场的有力承接。

未来15年，北京楼市将进入流通性为王的新时代，因为只有能够快速流动变现的房产，才是市场价值真实不注水，可以踏实入手的好房子。

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人才是房价向上的第一动力

在常住人口中，外来人口的数量比重，则代表着支撑楼市向好的另一重城市属性——产业。

产业的蓄势发展，造就城市经济规模的高地。产业优势越明显的城市区域，对人口的吸引力也就越强，而含金量越高的产业，越能集聚优质人才，是每年大学毕业生争相选择的工作地。

优质人才的受教育水平、收入状况、消费能力更强，对城市功能、配套资源、生活品质的要求更高，人才积累厚实的区域，聚集更为成熟的城市配套，品质更高的城市人居，而优质人才的强劲消费力，则形成催涨房价的关键一环。

目前北京各区域中，朝阳、海淀的常住外来人口数量分列前两位，这两个区域社会消费品零售总额名列前茅，医院数量也位居北京前列。由下表可以看出，朝阳和海淀的房价水平，同样远超其他行政区，和东、西城“央区”比肩。

朝海之外，昌平和大兴潜力深厚。两区紧跟朝海，常住外来人口数量分别是.1万和77.1万人，年前，两区还各有17.4万和31.2万的人口增长空间，为区域的长线发展奠定基础。

此外，两区域的产业发展同样瞩目。昌平的未来科学城是北京”科技创新中心“定位下，“三城一区”的支点之一，大兴亦庄经济技术开发区升级亦庄新城，年创下近亿地区生产总值，仅位列东西朝海之后。

经济扎实，有产业、有人才，未来随着城市资源的流入，昌平和大兴的房价涨势也有望领先于北京其他区域。

房地产，短期看政策、中期看货币、长期看人口。人口是消费之源，更是楼市之基，由北京人口变化的轨迹中，早已揭晓了未来楼市的答案。

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