年10月~12月，我们看到了政府出台了史上最严厉的调控政策，限地价、限房价、热点城市重启限购，加快房产税、去杠杆，在重点打击投机的同时，哪怕刚需受到误伤也坚持的贯彻下去。

情非得已，所有浮现在大众眼前红头文件都要指向同一个目的——除泡沫、稳楼市、降房价。因此大家对年市场的看法基本上是一致的，企稳。

郑州是去年受到上边点名的“活跃”城市，为了保证房价只降不涨，政府一方面约谈开发商、另一方面备案价过高不批，土地政策也是围绕着这个目的展开，因此有了年底亩宅地供应，有了北龙湖“15”、“16”号地块限最高房价3.2万元/㎡。

在此下环境，最难受的莫过于“地王”，高地价令曾经无限荣光的“王者”腾转挪移空间有限。郑州去年一共“冒”出了14个地王，多分布于北龙湖和经开区，按照财大气粗值排列，分别是：

1.金茂地块——35.1亿

2.阳光城——28.24亿

3.融创——25.54亿

4.万科美景世玠——25.亿

5.康桥——22.73亿

6.恒大·悦龙台——22.31亿

7.正商·善水上境——18.9亿

8.荣盛——18.63亿

9.雅居乐——17.91亿

10.海马——15.32亿

11.华润——14.96亿

12.亚新白沙——9.64亿

13.亚新经开——8.9亿

14.碧桂园——3.8亿

现在这些“地王”们生存境况如何？我们一起去探奇访胜。

（年郑州14个地王）

01

金茂地块——35.1亿

年8月18日，中国中化旗下房地产板块金茂取道北龙湖，以总价35亿元，楼面价3.7万元/㎡、单价万元/亩的价格登临郑州，成为“三料”地王。

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项目位于龙湖北区朝阳路南、龙翔二街东，约83.90亩，容积率大于1并且小于1.7，建筑限高24米。地王的周边也多是地王，一路之隔的永威、建业海马均是郑州实至名归的豪宅。

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在我们探访过程中得知，中国金茂郑州公司在北京公司相关领导的见证下，2月24日正式揭牌。

金茂的产品要么是精品路线，要么是高端定位。其开发产品线主要有“府、湖、墅、山、悦、湾”六大体系，俗称金茂六兄弟。其中金茂府和金茂墅是其高端住宅产品，金茂府为于金茂的拳头产品，以科技为主题，全精装交付；金茂墅是别墅类项目。

目前项目产品还未最终确定。

02

阳光城——28.24亿

年中秋节前夕，当大多数人在赏月团圆之际，两家房企通过网络已悄然鏖战角力轮，11个小时，最终由阳光城斩获经开区一幅亩的商业综合用地。

该地块总价28.24亿元，仅次于北龙湖金茂地块，成为区域总价地王。据传该地块曾经是为万达量身定做的，后来因为各种原因未能落地。

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地块位于航海东路南、经开第一大街西，占地约.01亩，临近航海路的商业用地年限40年，南侧住宅70年。容积率大于1小于4.5，建筑高度最高为米。

在地块出让附件中要求该地块商业建筑面积要9万平方米以上，并且竞得人自持期限不低于10年，十年期满后不得分割转让；商业综合体在建设周期不超过24个月、且必须保证满铺经营。

在地块的东西两侧有在建地铁5号线，中原福塔站和第三大街站，中原福塔站距离为米，第三大街站米，其中第三大街站为12号线和5号线的换乘站。

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该地块地面已经平整但尚未有动工迹象，距离规定的建成满铺经营仅剩下19个月。初步测算，该地块购物中心部分约10万㎡。相当于锦艺城C区负一层海洋馆至地上五层的面积，或国贸+大商新玛特的地上面积。未来项目一旦建成开业，几乎可以覆盖到整个经开区。

03

融创——25.54亿

一副牌里有大小王，就跟8月18日土拍中金茂和融创一样，金茂是“大王”，融创成“小王”。

融创地块位于朝阳路南、如意东路东，约合70.3亩，最终成交价25.5亿元，容积率上限为1.5，限高28米，楼面价元/㎡，单价万元/亩。

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项目用地面积.07平方米，建筑面积.43平方米，绿地率35.5%，共计有22栋，备案名为“融创天璟园”，该地块目前已经场地平整。

04

万科美景世玠——25.亿

年7月8日，经过20余家房企轮的竞夺，郑纺机地块以总价25亿元被万科美景房地产开发公司竞得，按最大容积率3.0计算，折合楼面价元/㎡，单价万元/亩，溢价高达%。

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该地位于金水区黄河路北、南阳路西，块约93亩。据悉当天引来绿都，万科，华润，招商，碧桂园，天地，蓝光，绿城，融创，正商，中海，海亮，中国金茂，旭辉，康桥，北辰，郑州国投，中电建，K2等20余家房企，也正是这次竞拍，成为了郑州房价暴涨的导火索。

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目前该地块场地已经平整，临时售楼部在纺机前街1号院位置。

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当天下午地块内有30~40名工作人员，在进行示范景观区和售楼部的建设。

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小区规划共13栋住宅，其中3栋34层高层，都是两单元。5栋9-11层小高层，5栋6+8层拼接洋房，主力户型为-㎡洋房和-㎡高层。

05

康桥——22.73亿

年7月27日，康桥集团以22.73亿元摘得郑政经开[]号地块，楼面价.4元/㎡、单价.3万元/亩，溢价.9%。

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该地块案名康桥悦蓉园，地块位于四港联动大道西、经南十二路北，濒临滨水商业休闲街。

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该地块使用面积961.18㎡，约合.4亩，容积率上限为2.5，建筑高度低于80m，未来将以低密改善住宅为主。

06

恒大·悦龙台——22.31亿

年4月1日，位于“地王窝”东侧龙湖外环路东、龙翔八街北的.88亩宅地，在激烈厮杀轮后，最终由恒大地产收入囊中，成交价22.31亿元，折合楼面价.75元/平，单价.04万元/亩，成为当时郑州“新总价地王”和“新单价地王”。

该地块并没有采用恒大惯用的标准系列产品，如华府、名都、绿洲，而是“非标”产品，是恒大为地王项目量身打造的全新产品。

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恒大·悦龙台项目是“高层+洋房”的产品，产品区间丰富，洋房为-㎡的四房，高层有~㎡的三房、-㎡四房。

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4月拿地同年11月份开盘，可见恒大速度之快。根据数据统计，年该项目共销售套，总销售金额共18亿，，全年均价元。

年2月26日上午，恒大悦龙台在大河锦悦饭店再度开盘，高层价格在-30元/㎡，洋房标准层价格-元/㎡，相较于去年价格有所上浮。

07

正商·善水上境——18.9亿

年1月7日，郑州土地市场迎来了年的开年第一拍，18.9亿元造就了新年的第一个“双料地王”。该地块位于祭城路南、东风渠北，土地使用权面积为.58㎡，约.5亩。容积率上限为2.5，楼面价为14.7元/㎡，每亩单价为.1万元。

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正商踏入北龙湖，当时引起了不少的轰动。在北龙湖扎根，要么是本土的品质房企，要么是外来一线的品牌房企。

正商一直主打流量快销的套路，蝉联3年郑州销售冠军。善水上境作为正商品牌战略转型之作，集团不惜人力、物力、时间成本，董事长亲自直管，聘请澳大利亚柏涛公司负责项目整体设计。同时，善水上境携手香港梁志天团队，一手打造项目高层以及公共区域的内部精装设计，并由上市公司装修施工。在规避高铁影响上，正商采取了三个办法，靠近铁路处建高坡，栽高树，修建多亩的公园，以此消减高架影响。

正商地块最大的优势是其南面紧邻东风渠和熊耳河，沿河就是公园，这比小区内建水景要壮观的多，这个优势也是北龙湖其他许多项目所没有的。

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善水上境1月份拿地，在年11月13日首度开盘，高层精装修标准元/㎡，其中复式-㎡，四房-㎡，成交价格在28-30元/㎡；

洋房为毛坯，复式-㎡，三房-㎡，四房-㎡，五房㎡，价格在30-50元/㎡之间。

8、9

荣盛地块——18.63亿

雅居乐——17.91亿元

荣盛和雅居乐两个北龙湖成交在同一天，总价相差不大且仅有一路之隔，就放一起来说。

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年6月1日，郑政出[]9号地块经过64轮争抢，最终以17.91亿元被四川雅居乐房地产开发有限公司竞得，溢价59.8%，楼面价.6元/平方米，单价.7万元/亩。

相邻10号地块当天经过99轮竞拍，最终以18.63亿元被荣盛房地产发展股份有限公司竞得，溢价72%，楼面价.2元/平方米，单价.6万元/亩。

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荣盛地块位于龙湖北区朝阳路北、九如路西，使用面积.61平方米，约合71.5亩。容积率大于1小于1.5，绿地率大于35%，建筑密度小于28%，建筑高度低于18米。

可能郑州大多数人对这个突然拿地王的房企不是很熟悉，荣盛发展成立于6年12月。总部位于素有“京津走廊上璀璨明珠”之称的河北省廊坊市，是一家致力于中等城市商品住宅的规模开发、专业化经营、快速成长的国家一级房地产开发企业。

5年8月，荣盛地产荣登《中国房地产业联合会》主办的“5年中国房地产业综合实力强”榜单，排名第19位。该企业在重金加仓郑州后，始终保持着低调的姿态。自拿地后一直未对外释放太多的信息，目前地块仍处于尚未动工状态。

09

雅居乐

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雅居乐地块位于龙湖北区朝阳路北、如意东路东，使用面积.77平方米，约合74.2亩。容积率大于1小于1.5，绿地率大于35%，建筑密度小于28%，建筑高度低于18米。

从位置上来看，雅居乐拿了北龙湖最好的地段，目前项目内有部分工人施工。雅居乐在年12月15日对该项目案名的备案是“雅居乐珑禧苑”，共计有20栋。宣传海报上案名为“雅居乐中棠”，并配有“郑东龙湖，执柄如意的中国院子”，蕴含中国风味十足。

10

海马——15.32亿

作为一家以汽车为主业的上市公司，海马集团郑州地产板块自海马公园一炮而红后，开始在地产业务积极战略布局。除了郑州被称之为豪宅区的北龙湖有跟建业合作的高端住宅建业海马九如府外，海马对去年炙手可热的滨河国际新城也是情有独钟。

年7月29日，郑政经开号地块经过轮的报价，最终被海马集团以15.32亿元竞得，该地块使用面积.25㎡，约合.97亩，地块方正，容积率上限为2.0，建筑高度不高于m，经过测算地块楼面价.8元/㎡、单价5.8万元/亩

之所以说海马对该区域情有独钟，是因为这并不是海马在该片区的第一个地王，与号地块一路之隔的就是海马前地王——海马清风公园项目。

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目前海马清风公园已开始动工建造，号地王尚没有开工的迹象，但部分区域已经完成场地平整，并有扬尘网覆盖。

11

华润——14.96亿

9月1日上午，位于经开区内一幅41亩住宅经过多家房企的围猎，最终以万元被北京华润曙光摘得。按最大容积率计算，折合楼面价元/㎡，单价.9万元/亩，溢价%。

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该地块正是华润继华润悦府后，在郑州的第二个项目。地块位于经开第七大街东、经北二路北，使用面积约.74㎡，容积率上限为4.5，建筑高度不高于米。

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虽然华润是在去年下半年拿的地，但是央企表现的异常雷厉风行，在此次探访中该地块场地已经完成平整，售楼部也小有规模。

12

亚新白沙——9.64亿

年7月1日，亚新经过轮的厮杀，以9.64亿元竞得郑政东出[]12号地块，溢价高达%。此次拍出的楼面价.5元/㎡，已接近周边在售雅居乐国际花园售价，成为了当时白沙组团的地王。

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该住宅使用权面积.71㎡，约63.亩，容积率大于1小于2.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于60米，绿地率大于30%。

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地块北侧是正商拿的商业地块，临近有一座郑开城铁的贾鲁河站，周边分布着上东城、雅居乐国际花园等住宅区和新联学院、河南行政学院、郑州幼师等高校。虽然该地块属于白沙，但是项目所处的位置是距离郑东新区老城区最近的区域。

年9月份该地块启动，据悉后期将以精装的入市，亚新有意将该项目打造成白沙区域的标杆项目。从航拍图上来看，该地块地基已开始挖建。

13

亚新经开——8.9亿

亚新在年拿了俩个地王，均是热门的发展区域。年7月29日，郑政经开出号地块被亚新集团以8.9亿元竞得，按最大容积率计算，该地块楼面价.9元/㎡、单价6.3万元/亩，溢价.8%。

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该地块位于经开第十八大街以东、经开第十九大街以西、经南九路以南、经南十路以北地块使用面积.23㎡，约合68.13亩，容积率上限为2.0，建筑高度不高于m。

产品与北龙湖的茉莉公馆同属亚新TOP系作品“公馆”系列，案名确定为海棠公馆，南侧规划为滨水商业休闲街，北侧为国际学校。目前该地块场地已经平整，并覆盖了厚厚的防尘网。

14

碧桂园——3.8亿

年1月20日，郑州经开区一宗住宅出让，七家房企经过4个小时百轮的竞争，最终由碧桂园置业有限公司以3.8亿元摘得，合每亩单价2.7万元，折合楼面价.9元/㎡。

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该地块位于经开第一大街以东、经北二路以北，使用权面积.63㎡，约合29.17亩，容积率大于1并且小于4.0，建筑高度小于米，建筑密度小于30%，绿地率大于30%。

碧桂园在郑州发展势头迅猛，据不完全统计年碧桂园在郑州的地块储备多达17个，其中不乏核心地段的优质项目和千亩大盘。例如碧桂园西流湖项目、碧桂园天悦、碧桂园天玺等。

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作为主城区的首个项目，碧桂园将之定位为高端的天玺系列。碧桂园的品牌+地铁5号线优势，使天玺成为郑州为数不多的核心地段豪宅项目，目前售楼部已经基本完工，项目已出地面，其中规划共四栋楼，两栋25层和两栋33层，共计户。

该项目在3月1日启动会员招募，预计均价不会低于00元/㎡。

不同的拿地时间和房企运作周期，“地王”项目的进度参差不齐。但无论如何，今年必定是郑州地王集中入市的一年。都说是地王的“受难年”，不健康不理性的拿地行为导致后续存有巨大的风险，君不见郑州部分售楼部已出现市场回暖。我们无意于鼓噪市场，当下的环境虽然已不再适合投资，但市场总是为需要的人准备的。

年，当市场不是闭着眼睛乱抢的时候，开发商开始沉下心来雕琢产品，会以品质和口碑取胜。对于购房者来说，投机被抑制，何尝又不是一个该积极入市的窗口期？

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